房產拍賣是指拍賣公司接受銀行.司法機構等單位或社會個人的委托，將房地產銷售信息公布給社會，通過競拍者的競拍方式，使房地產所有權發(fā)生轉移。也有一定的流程在進行房產評估，那么到底房產拍賣的流程是怎樣的？

一、房屋拍賣的程序。

(一)在拍賣之前，扣押房屋。

㈡拍賣之前對房屋進行評估。

(三)首次拍賣(應于拍賣十五日前宣布)

1.出價人應當在拍賣前向人民法院繳納。參加競買的申請人可以不用繳納保證金。押金金額，由人民法院確定，但不能低于評估價或市場價格的5%。

2.人民法院應當在拍賣五日前通知當事人和知情人士.優(yōu)先購買權人于拍賣當日到場。

3.拍賣時無人出價或者競買人的最高應價低于保留價，現場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行申請或者同意按該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。

㈣第二次拍賣。

拍賣會中無人競拍或者競買人的最高應價低于保留價的，應當在60天內重新拍賣。

（五）第三次拍賣。

對仍處于流拍狀態(tài)的第二次房地產或其他財產權利，應在六十日內進行第三次拍賣。

（六）變賣

三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產抵債的，人民法院應當在第三次拍賣結束后七日內作出變賣公告。如在公告之日起六十日內未有買受人愿意以第三次拍賣的保留價購得該財產，而申請執(zhí)行人.其他執(zhí)行債權人仍未表示接受該財產抵債，扣押.凍結，除非可以對該財產采取其他強制執(zhí)行措施，否則，財產應被取消。

㈡所有權的轉讓。

房產拍賣成交或者抵債后，不動產的轉移應當在拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承付人時起轉移。一般需要法院出具裁定書等，到房屋所在地的交易中心去辦理。

保有價，是賣方在委托拍賣時所提出的拍賣最高應價不能使之停止拍賣的價格，是賣方維護自身利益的一種保證。拍賣權保留價是指拍賣標的按拍賣價格所達到的最低價格基準。保留價應由司法拍賣確定。人民法院根據評估價確定的拍賣保留價；未進行評估的，參照市場價格確定；應當咨詢有關當事人。法院規(guī)定的保留價，在首次拍賣時，不得低于其市場價格的百分之八十；如有流拍，可在再次拍賣時，適當降低保留價，但每減價幅度不得超過前一次保留價的20%。

二.購買拍賣房屋的風險有哪些。

(一)房屋原所有人的身份背景。

眾所周知，司法拍賣房屋基本上是因不能履行到期，被債權人起訴，查封房產，最后被拍賣，目前多數是因為投資失敗。財務鏈斷裂或沾染走失所致，假如房主是照章辦事，投資失敗，人品可靠也不錯，但原房主因放高炮或黑社會背景臨時跑路，然后你通過法庭照了照他的房子，如果碰上不講道理的無賴，以后再回到你家來找你。算賬，那你就麻煩了。一般來說，法院不會清楚地告知您原業(yè)主的身份背景，以及強制拍賣房屋的具體原因，并且法庭也不會24小時守候在您家中，那么，遇到這類無賴的人，實在是雞犬不寧。

㈡戶口問題。

房子雖為你拍照，但原業(yè)主的戶口不能遷出。

㈢長期租賃存在法律風險。

按照等法律規(guī)定，如果租賃權在前.按揭之后，本應繼續(xù)有效。但是一些惡意逃債的人，會把租約簽得很長，甚至10年.20年。那你們要是拍賣了這份附帶租賃合同的房子，以后因承租人的存在，自己還是無法搬進的。而且，有些一開始就說沒有租賃權，等你拍賣后，突然又冒出一份租約或者突然有人住在里面而不愿騰出來，那么你就麻煩了。

(四)補繳有關稅費的風險。

營業(yè)稅房屋契稅當然是要買受人繳納的，還有就是水電費等物業(yè)費等費用如果拖欠了很長一段時間也是由買受人拍賣后自行承擔，這個費用還是要考慮的。

購買拍賣房屋要注意哪些問題？

(一)在解產權的處理等方面是否存在缺陷。要核實所購房屋是否具備全部產權和轉讓不動產的各項條件；同時，還需要知道房屋產權的使用年限.面積和稅費情況。

(二)實地考察計劃購買的房地產，除了了解房屋的建筑面積.戶型.房屋布局.朝向是否合適，水、電、氣配套是否齊全。住宅結構.外觀有沒有問題，物業(yè)管理水平和周邊環(huán)境.交通狀況是否理想，更重要的是查詢該物業(yè)是否有拖欠的水費、電費、管理費、維修資金等等。

(三)房屋內的附屬設施，如某些家具.家用電器等，應說明這些附件與拍賣房產的關系。

需由專業(yè)的拍賣機構來辦理。當然是房產拍賣時，也有需要當事人注意的問題。一般情況下，破產或欠債時，法院方面扣押財產后，將該財產按法律程序拍賣。